这家银行，胆子有点大

　　来源：中国新闻周刊

　　又有金融机构，因“保交楼”资金监管不力被点名。

　　6月23日，福州住房城乡建设局在官网发布《关于招商银行股份有限公司福州分行预售资金监管未履责整改的通报》，点名招商银行福州分行在“保交楼”相关工作未完成且已发函提醒的情况下，仍将1.3亿元资金协助法院划扣，甚至回购款进入监管账户还不到1个小时。

　　保交楼是重要的民生议题，银行作为预售资金监管的重要一环，其合规操作至关重要。福州住房城乡建设局在通报中直言：“招商银行福州分行违背 ‘保交楼、保民生、保稳定’精神 。”

　　本应专款专用的“保交楼”资金，为何被“闪电划扣”？

　　“闪电划扣”1.3亿保交楼资金

　　公开信息显示，世茂云境项目位于福州仓山东部江南CBD核心区，占地67999平方米，项目规划总户数1779户。2019年，世茂旗下公司以13.22亿元竞得该项目。项目需配建80%的安置型商品住房，销售流程为先由政府支付回购款，再面向被征收人销售。

　　作为承担重要民生安置功能的“保交楼”项目，世茂云境在招商银行福州分行营业部设立了预售资金监管账户。

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池告诉中国新闻周刊，商业银行在“保交楼”中，与政府、企业一起，承担着重要责任。负责对“保交楼”的资金进行监管和按要求划转使用，优先保证在建已售未交付的商品住房建设项目的资金支付。

　　但令人惊讶的是，本应作为项目安商房回购款的1.3亿元进入监管账户不到1个小时，招商银行福州分行就协助法院对监管账户所有资金完成划扣，堪称“闪电”速度。

　　要知道，对于地产项目交付而言，当房地产开发商身处债务困境，保交楼项目的专属资金来之不易，此举相当于划走了楼盘的“续命钱”。

图/福州市住房和城乡建设局官网

　　在“保交楼”资金被划扣后，福州住房城乡建设局于2025年1月已对招行福州分行进行通报并要求整改，同时积极协调市中级人民法院。该局多次函告法院强调三个关键事实：该项目属于保交楼项目；项目未完税；该项目已确认可支付的相关工程款信息。

　　但协调仍未能阻止司法执行程序。法院执行账户中的1.3亿元资金，最终仍被华润深国投信托等公司申请执行全部划扣。

　　而保交楼专项资金被划扣，或产生了不小的副作用。

　　福州住房城乡建设局认定招商银行福州分行对保交楼项目预售资金监管不力，在通报中明确表示“保交楼项目预售资金监管账户可司法冻结、不可划扣”，更强调了资金划扣带来的影响：“造成项目工程款难以支付、业主办证开票税款无法缴纳，保交楼工作无法完成，严重影响社会稳定。”

　　作为处罚，福州住房城乡建设局在通报中表示将“暂停招商银行在福州市新增预售资金监管相关业务，直至招商银行福州分行配合完成上述保交房后续相关工作”。世茂云境权益受损的业主及相关参建单位可向招商银行福州分行及相关单位进行诉求，同时也可通过司法途径保障自身的权益。

　　不过，中国新闻周刊关注到，6月28日福州住房城乡建设局官网已经删除上述通报。

　　值得注意的是，这并非招商银行福州分行首次因违规划扣预售资金监管账户资金。

　　2023年3月，原福州市城乡建设局通报，该局将融创公馆列为重点监管项目，在进行资金核实拨付过程中发现，招商银行福州分行在未经该局同意的情况下，将预售资金监管账户款项擅自划转570万元用于归还贷款。该局对福州分行的违规行为进行通报，并记录违规一次。

　　保交楼资金事关购房者切身利益和房地产市场稳定，招商银行承担预售资金监管职责，应如何平衡自身商业利益与监管责任、协助推动完善预售资金监管体系？中国新闻周刊就此向招商银行发去采访提纲，截至发稿并未收到回复。

　　保交楼，为何拥有超级优先权？

　　事实上，“保交楼”作为2022年7月28日中央政治局会议首次提出的工作内容，事关民生福祉和房地产市场稳定大局，近两年来已经成为房地产领域核心关键词。

　　作为重要的参与方，银行经常需要面对多重利益平衡、风险防控与政策执行之间的复杂博弈。

　　但面对“保交楼”带来的“抢钱大战”，监管其实已经将款项的次序说明清楚。

　　福州住房城乡建设局在通报中亦提到了这份指导性文件——《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（以下简称《预售资金保全通知》）。其中明确指出，住建部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管、账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣对中国新闻周刊介绍，按照《预售资金保全通知》，房屋交付的请求权优先于工程款的优先权，甚至优先抵押的优先权。这为购房者提供了“超级优先权”，确保其退款或交房诉求优先于银行等债权人。

　　“虽然银行日常角色是金融机构，但是只要作为预售资金的监管银行，就必须尽到相应的监管协议义务，并严格遵守预售资金监管的相关规定。尤其是在保交楼的执行中，更不能碰监管红线。”王玉臣说道。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对中国新闻周刊解释，从银行角度看，或可辩解称是因为法院执行的要求或债权人的诉求。但实际上住建部门和司法部门已有统一的意见和定调，即“投入建房资金加快楼盘交付”是第一要务，其他司法方面的债权纠纷问题，都需要在楼盘已交付的前提下推进。

　　“资金加快进入到保交楼领域，既是保护建筑企业和购房者的权益，实际上也是对债权人的真正负责。”严跃进说道。

　　《预售资金保全通知》还明确，法院冻结监管账户，必须通知住建部门，以便协调资金使用优先级；在项目完成房屋所有权首次登记前，监管资金原则上不得扣划，例外情形仅限：执行因项目建设产生的工程进度款、材料款、设备款等债权案件。若住建部门违规批准用款申请导致资金挪用，住建部门需承担相应责任；若银行划转不符合审批要求的监管资金，银行需担责。

　　事实上，“保交楼”工作的紧迫性体现在维护购房者权益、稳定房地产市场、防范系统性风险、保障民生与社会稳定等多个关键层面，也被摆在重要的民生位置，也具有一定的紧迫性。

　　2024年“5·17”系列楼市新政即强调，在司法处置中，“保交楼”项目要审慎采取财产保全措施，支持“保交楼”项目建设交付，以保证把保护好购房人合法权益摆在首要位置。

　　今年3月5日，《2025年国务院政府工作报告》提出，要发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作；3月13日，金融监管总局党委召开扩大会议，会议强调持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效，坚决做好保交房工作。

　　“银行在保交楼工作中应担当起责任。既要加强资金监管，防止新的风险发生；又要对纳入白名单的企业做到‘应贷尽贷’，满足‘白名单’项目合理融资需求，促进在建已售未交付的商品住房建设项目尽快交付。”赵秀池说道。

　　作者：于盛梅

责任编辑：刘光博